Сегодня в Киеве проходит III Business & Legal Real Estate Forum, организованный газетой «Юридическая практика». Генеральный партнер форума — АФ «Грамацкий и Партнеры», профессиональный — MERX.
Двигать недвижимое
Форум стартовал с круглого стола на тему «Инвестирование в сферу строительства и недвижимости, модератором которого выступил Эрнест Грамацкий, президент АФ «Грамацкий и Партнеры». «Real Estate Forum было «тесно» среди юристов, поэтому мы решили привлечь бизнес. Это самый удачный формат, который позволяет привлечь на одной площадке представителей государственных органов, юристов и бизнес-среду».
«В 2020 году мы живем в состоянии перманентной турбулентности, мы пересмотрели ценности, форматы бизнеса, дальше все происходит интереснее и интереснее», — открывая круглый стол, отметил г-н Грамацкий.
И если, судя по статистике, в сфере недвижимости наблюдается некий упадок, то в сфере строительства объектов инфраструктуры и капитального ремонта объектов наблюдается прирост.
Продажи возросли
«Недвижимость — это саморегулирующий рынок, и за последнее несколько месяцев наблюдаются самые большие продажи недвижимости за последнее лет пять. Это обусловлено тем, что общество, наконец, осознало, какое значение имеет недвижимость и среда обитания», — убежден Игорь Никонов, учредитель KAN Development.
Что касается коммерческой недвижимости, то там дела обстоят похуже, ведь некие компании декларируют способность работы онлайн. Однако, г-н Никонов убежден, что все вернется к офлайну.
Эрнест Грамацкий подчеркнул, что исходя из некоторых данных, спрос на загородную недвижимость в Германии возрос на 450%. В Украине говорят на 30-40%. Исходя из современных реалий, добавил г-н Никонов, спрос на загородную недвижимость должен был бы возрасти в тысячу раз, проблема лишь в том, что у людей нет денег. Отсутствие проектного кредитования и ипотеки также сдерживает эти процессы.
Рынок держит удар
Для рынка недвижимости это не первый кризис. «Учитывая то, что мы не так высоко сидели, не так тяжело падать»,— подчеркнул Мирослав Гнидка, директор юридического департамента, руководитель проектов ГК MERX. Сейчас они настроены на строительство и реконструкцию имеющихся объектов.
«В последнее время мы инвестируем в объекты, которые реализуются с торгов Фондом гарантирования вкладов или Фондом госимущества. Мы принимали участие практически во всех аукционах. И проблема в том, то инвестор вообще никак не защищен», — сетует Мирослав Гнидка.
Пока недвижимость находиться в управлении государственного органа с государством никто почему-то не хочет бороться, но как только недвижимость оказывается в собственности частного лица, бывшие собственники начинают инициировать уголовные и другие разбирательства.
К примеру, судебные и другие разбирательства вокруг одного объекта недвижимости в Киеве приобретенного год назад ныне занимает 90% времени Мирослава Гнидки. Бизнес тратит огромные ресурсы для того, чтобы разрешить подобные вопросы. «Мы просто доказываем, что белое — это белое. А так называемый законодательный турборежим не дал бизнесу ни одного полезного нормативного акта», — отметил спикер.
«Мы все понимаем, что приобретая любой объект недвижимости необходимо сразу закладывать стоимость услуг юристов, судебных процессов и разбирательств с правоохранительными органами. Это цена любого Due Diligence»,— добавил модератор.
Конкуренция усилиться
Сергей Овчинников, независимый эксперт, директор компании Stokman, считает, что на рынке конкуренция между девелоперами только ужесточиться и выживут только те, у кого есть серьезная финансовая подушка. «Очень важно оценить свои финансовые силы и возможности, ведь начать проект – это 5% дела, самые больше инвестиции начинаются на этапе сдачи объекта в эксплуатацию»,— подчеркнул спикер. Он добавил, что у нас большой дефицит земельных площадок под развитие, большие проблемы с наличием капитала у девелоперских компаний и финансированием банков.
По словам г-на Овчинникова, в любом бизнесе крайне важен уровень зрелости клиента. К примеру, он очень часто сталкивается с ситуацией, когда покупая недвижимость на 100-200 тис. долларов, покупатель не видит целесообразности в том, чтобы заплатить какую-то тысячу долларов за услуги юриста, который сопроводит сделку.
Эмоция или покупка?
«Как в таковых торговых центрах больше нет необходимости, в связи с переходом в онлайн торговлю?»,— предположил г-н Грамацкий. Андрей Рижиков, СЕО, управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, отметил, что большие торговые центры «ушли» в регионы: Харьков, Одесса, Львов. Регионы под Киевом больше сосредоточились на небольших торговых центрах.
«Действительно, онлайн развивается. Однако ритейл тяжелеет к офлайну. Человеку необходима эмоция. Мы торгуем не квадратными метрами, а эмоциями»,— подчеркнул Рижиков. Жизненный цикл торгового центра, по его словам, десять лет. После этого необходимо закрываться на реконструкцию и реконцепцию.
Лектор также отметил тренд на большую квартальную застройку. Даже законотворчество подталкивает к монополизации рынка, а небольшие девелоперы не «тянут» исполнение всех законодательных предписаний. Точечные проекты остаются в классах «элит», «премиум», «делюкс». Другая тенденция: люди стали социофобами: да, они все же ходят развлекаться, однако в четко очерченном пространстве, поэтому будущее за комплексными, многофункциональными застройками.
Мир прежним не будет
Марк Гинзбург, учредитель, президент Украинского инвестиционного холдинга, подчеркнул, что ситуацию с офисной недвижимостью нельзя назвать критической. Скорее как «статическая». «И если в предыдущие кризисы было ощущение, что все рано или поздно вернется к прежнему, то сейчас такого ощущения нет. Есть общее понимание: что мир никогда не будет прежним»,— отметил спикер.
По его словам, коронавирус стал катализатором тех процессов, которые должны были произойти давно. И Марк Гинсбург имеет ввиду технологический прыжок. Он не совсем согласен с тем, что в торговые центры люди ходят за эмоцией. «Да, это красивый тезис, но все же люди ходят за покупками», — отметил спикер.
«Рынок недвижимости устоял как сущность, он будет переформатироваться, безусловно. Однако, 2020 год заставил пересмотреть взгляды на жизнь»,— резюмировал Эрнест Грамацкий.
