III Business & Legal Real Estate Forum продолжает работу. О нюансах защиты права собственности на недвижимость в административном и судебном порядках, особенностях определения градостроительных условий и ограничений, а также вызовах инвесторов, связанных с землями водного фонда, рассказали докладчики сессии, которую модерировал Максим Максименко, советник, руководитель практики недвижимости и инфраструктуры ЮФ AVELLUM. Он анонсировал hard talk о поиске путей разрешения наиболее сенситивных для застройщиков вопросов.
Наталья Волковицкая, судья судебной палаты для рассмотрения дел относительно земельных отношений и права собственности Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда ознакомила участников с актуальной практикой разрешения споров, связанных с самовольным строительством и узакониванием прав на него. Она рассказала, как соответствующие нормы законодательства интерпретируются судами и какие вопросы чаше всего возникают в ходе судебного рассмотрения. Г-жа Волковицкая привела примеры решений Верховного Суда (Постановления КГС ВС по делам № № 922/3130/19, 922/2589/19, 5023/8376/11), в которых сформированы правовые выводы относительно обжалования регистрационных действий и самовольного строительства.
«Для застройщика основным вызовом является надлежащие оформление документов, прежде всего, связанных с использованием земельного участка», — подчеркнула Наталья Волковицкая.
Виктор Дубовик, руководитель Офиса противодействия рейдерству Министерства юстиции Украины, рассказал об «антирейдерских» изменениях в сфере государственной регистрации прав на недвижимости (одним из которых как раз стало создание Офиса противодействия рейдерству) и ознакомил участников с практикой рассмотрения «регистрационных» жалоб по недвижимости Коллегией Минюста. Согласно статистике, из 3129 жалоб, поступивших в Коллегию с 16 января 2020 года по 30 сентября 2020 года, 2513 касались вопросов недвижимости. В продолжение своего выступления г-н Дубовик рассказал о типичных регистрационных нарушениях, с которыми сталкивается Коллегия при рассмотрении жалоб о регистрации прав на объекты незавершенного строительства и уже построенные объекты. Наиболее распространенными, по его словам, являются случаи отсутствия документа, удостоверяющего вещное право на земельный участок под соответствующим объектом. Докладчик также очертил готовящиеся законодательные изменения, направленные на противодействие «регистрационном» рейдерству.
О ключевых проблемах, с которыми застройщики обращаются в Совет бизнес-омбудсмена, рассказала инспектор Совета бизнес-омбудсмена Елена Куцай. По ее словам, каждая десятая жалоба Бизнес-омбудсмену поступает от застройщиков, причем основания этих жалоб из года в год практически не меняются. Это, в частности, жалобы, связанные с отказом в выдаче разрешительных документов, градостроительных ном и ограничений, а также внесением в них изменений. Также достаточно активно подаются жалобы, связанные со случаями рейдерства.
Виктор Скок, заместитель управляющего партнера АО «LES — правовая и экономическая безопасность» сосредоточился на вызовах, связанных с получением градостроительных условий и ограничений. Практически все застройщики сталкиваются со сложностями на этом этапе, которые в перспективе могут поставить под сомнение реализацию всего проекта. По мнению докладчика, должностные лица уполномоченных органов зачастую достаточно широко толкуют положения законодательства, а застройщики соответственно получают градостроительные условия и ограничения, не соответствующие их намерениям застройки. Он привел примеры из практики, связанные с охраной культурного наследия, ограничениям максимальной высотности объекта и т.д. Г-н Скок также рассказал о возможностях обжалования таких решений и восстановления прав застройщиков в судебном порядке.
«Проблема будет существовать до тех пор, пока градостроительная документация не будет приведена в соответствие с действующим законодательством», — резюмировал Виктор Скок.
В завершение сессии Юрий Горда, старший юрист АФ «Грамацкий и Партнеры» выступил с докладом «Земли водного фонда как фактор риска для инвестора в недвижимость». Он сосредоточился на анализе постановления Большой Палаты ВС по делу № 372/1684/14-ц и его влияния на правоприменительную практику. В этом постановлении, в частности, были сформулированы выводы, что завладение землями водного фонда вопреки требованием Земельного кодекса и Водного кодекса Украины следует толковать как не связанное с лишением владения нарушение права собственности; исковое требование о возврате земельного участка является негаторным иском (не виндикационным); соответственно такого рода исковое требование может быть заявлено в течение всего срока нарушения. Г-н Горда рассказал о подходах «Киевгеониформатики» при определении того, накладывается ли участок на земли водного фонда, и прокомментировал, на что следует обращать внимание при проведении Due diligence наложения участка на земли водного фонда. Он также проанализировал перспективы новых судебных исков в отношении земельных участков накладывающихся на земли водного фонда.
