31 марта на внеочередном заседании Верховная Рада приняла один из самых обсуждаемых и неоднозначных законов времен президентства Зеленского — Закон о рынке земли («О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения»). Документ снимает мораторий на продажу сельскохозяйственных участков и вводит рынок земли. Однако закон имеет нюансы и требует дополнительных изменений для того, чтобы запустить полноценную систему продажи земли.
Закон о рынке земли: основные тезисы
До старта рынка земли в Украине остается ровно год. Согласно закону № 552-IX мораторий будет снят 1 июля 2021 года.
Приобретать право собственности на землю сельскохозяйственного назначения смогут только украинцы, территориальная община, государство, юрлица. Право на покупку земель для иностранцев должен определить референдум. Не так давно Рада поддержала законопроект о народовластии через всеукраинский референдум, который позволит его провести.
Основные новеллы закона № 552-IX:
В первые два года существования рынка земли будет действовать ограничение на покупку земли — не более 100 га в одни руки. С 2023 года ограничение составит до 10 тыс. га в одни руки. Банки не смогут покупать землю — только брать в залог. Расчет за землю — исключительно безналичный с проверкой происхождения средств. Запрещена продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности. Запрещается покупать землю в 50-километровой зоне от границы. Устанавливается минимальная стартовая цена продажи земельных участков — не ниже нормативной денежной оценки. Предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку.
Відкриття ринку землі в Україні: що потрібно знати
Что принято в контексте земельной реформы
Реформа, которая призвана вернуть земли в оборот, не ограничивается вышеупомянутым законом о рынке земли. Парламент уже принял ряд дополнительных законов. Так, еще в декабре 2019 года ВР приняла закон о противодействии земельному рейдерству. Документ устанавливает предохранители, которые должны сделать невозможным неправомерное завладение сельскохозяйственными землями путем автоматизации обмена информацией между реестром прав и земельным кадастром.
Также парламент принял закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно планирования использования земель», который предусматривает введение понятия комплексного плана пространственного развития общины — одновременно градостроительной документации и документации по землеустройству на местном уровне. Благодаря документу территориальные общины смогут самостоятельно решать вопросы об изменении целевого назначения земель.
Для полноценного функционирования рынка земли с 1 января 2021 года в Украине все геопространственные данные и кадастры будут открытыми. Такие изменения предусматривает принятый 13 апреля Радой Закон «О национальной инфраструктуре геопространственных данных».
С 10 июня запущен пилотный проект по внедрению принципа экстерриториальности в государственной регистрации земельных участков. Решение о регистрации земельного участка может быть принято любым государственным кадастровым регистратором, выбранным по принципу случайности системой Государственного земельного кадастра. Однако не так давно Госгеокадастр временно приостановил регистрацию по принципу экстерриториальности из-за технических проблем.
В первом чтении принят законопроект № 2195, который предусматривает обязательную продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) на электронных аукционах. Земельные торги будут проводиться в соответствии с договором между организатором и оператором электронной площадки
Кроме того, парламент в ноябре 2019-го поддержал законопроект № 2194, который предусматривает упрощение проверки документации по землеустройству, передачу земель государственной собственности за пределами населенных пунктов (кроме земель, которые нужны государству для выполнения его функций) в коммунальную собственность сельских, поселковых, городских советов, а также передачу функций контроля Госгеокадастра местным органам.
Судебная практика
Национальные суды рассматривают много земельных споров, при этом одной из распространенных категорий являются споры о признании договоров аренды земельного участка недействительными и отмене решений органов местного самоуправления, предшествовавших заключению таких договоров, как незаконных. А пока закон о рынке земли еще не вступил в законную силу, предлагаем ознакомиться с актуальной судебной практикой в сфере земельных споров.
Когда реформа заработает?
До начала функционирования полноценного рынка земли нужно постараться и парламенту, и местным властям. И хотя реформа по плану должна начаться через год — когда вступит в действие закон, — Украине необходимы действенные механизмы, которые обезопасят всех участников рынка. Заработают ли они вовремя, учитывая вызовы пандемии COVID-19, покажет время. Однако уже сейчас понятно, что земельная сфера и судебные споры в этой области обогатятся новыми нюансами и прецедентами.
Анна БЫКОВА,
«Юридическая практика»
